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      葉檀:征收房產稅是大勢所趨 落地聲音不會太遠

      2012年11月20日 16:20 來源:解放日報 
      房產稅改革是大勢所趨,土地財政糾偏、現有房地產稅費制度改革、建立正確的激勵制度,都需要房產稅。相信,中國房產稅落地的聲音不會太遠。

        房產稅改革是大勢所趨,土地財政糾偏、現有房地產稅費制度改革、建立正確的激勵制度,都需要房產稅。相信,中國房產稅落地的聲音不會太遠。

        新一輪試點方案低調上報。11月15日報道,房產稅試點正處于穩步推進中,最新的進展是,第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調開展試點準備工作,其中鄂州方案已上報,湘潭方案還不明朗。全國擴容時間表尚需中央、地方達成一致后方可實施。綜合各方信息,房產稅從試點開始推廣,將房產稅、城鎮土地稅進行合并改革試點,對企業和單位按評估值征稅,一些地區將在存量環節征稅,非投資的首套住房將有優惠措施。

        目前征稅技術上不存在障礙,障礙在于如何穩步替代現有的稅收體制與土地財政。

        存量房的信息已經基本準備就緒。按照財政部和稅務總局于2009年下發的《關于開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作的通知》,去年末以來,全國大部分省份和城市陸續發布公告,對存量房信息系統建設進行招標建立“存量房數據信息庫”。截至今年,一些省份已經做到全覆蓋。該系統將成為天網,房屋地段、面積、產權等各項與評估有關的信息將納入其中,為房產稅奠定數據基礎。

        按照市場房價評估也不是問題。從今年7月底以來,國家稅務總局組織來自全國36個省市的71名稅務系統工作人員,在中國人民大學培訓房地產估價技術,權威人士向《中國證券報》確認,這種估價技術同樣將應用在未來的房產稅征收中。事實上,目前房地產市場為滿足房地產交易所需,已經建立起一套行之有效、被市場認可的資產評估體系與評估隊伍。

        關鍵問題是,占據地方財政收入半壁江山的土地財政何去何從?當土地作為最大宗的兌現資產退出舞臺后,有什么可以滿足大規?;ㄋ枰臄等f億元的資金?

        根據財政部的數據,今年前10月,國有土地使用權出讓收入為20093億元,占同期全國財政收入的比重超過20%。但受樓市調控帶來的土地交易降溫的影響,前10月土地出讓收入大幅下降21.7%,同比減少5561億元。雖然土地出讓金收入大幅下降,但2萬億的金融仍然是個龐大的數字,目前試點城市的房產稅收入只是土地收入的零頭,因此,以往的交易環節增量部分收稅的辦法必須有大突破,才能實現兩步走的目標:第一步,讓房產稅與土地稅收合并,解決雙重收稅所引發的質疑;第二步,以大的房產稅取代土地財政,逐漸過度,以防出現地方政府的兌付危機。

        雖然從短期看,房產稅將減少地方土地收入,但從長期看,普遍征收的房產稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產市場周期大起大落的穩定收入。土地儲備日益減少,資產擁有數量極不均衡,借助二次分配,可以為未來的稅收與房地產改革開辟出一條坦途。

        房產稅可以增強地方財政自主性,推進財政公平。房產稅是地方稅種,美國房產部分為郡稅、城市稅和學區稅,各州的房產稅不一致,由地方根據本地的教育費用等情況決定。認為本地房產稅高的居民,可以搬遷到房產稅相對較低的地區。中國各地財政狀況不同,房價高低完全不同,地方政府可以根據本地的消費水平與房地產市場現狀、財政支出決定房產稅稅率,居民的選擇將顯示地方政府的決策能力的高低。當然,由于各地發展情況不同,房產稅不會一刀切,一些土地儲備豐富的地區可能實行土地收入與房產稅的雙軌制,在市場成熟后進入房產稅單軌制。

        另一個重大問題是主管部門歸屬,財政、稅務、國土、地方政府的協同至關重要,各部門之間的爭奪,以及大規模占據房地產資源者的掣肘,將是推出房產稅的最大阻力。只有一套房的自住者可以安心,投資與自住的房產稅將截然不同,占據資源少、資產紅利少的人,不會承擔轉型代價。中國的房地產市場弊端在于兩極分化,投資者手握數套房,剛需者無法找到合適的產品,只有持有成本增加才能逼出存量房,當市場的空置率下降時,我們再看看,房價是上漲還是下跌?

        征收房產稅必然引發爭論,這是好事不是壞事,多如牛毛的附著在房地產行業上的稅費有必要進行清理,稅收的合法性與合意性得到尊重,地方財政可以擁有較為長期的來源,房產稅牽涉到千家萬戶,民眾有監督的自覺性,房地產市場才能從原罪里得到根本解脫。

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